Quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 1/7/2025: Người dân cần biết

Kể từ ngày 1/7/2025, một số quy định mới trong lĩnh vực xây dựng nhà ở riêng lẻ chính thức có hiệu lực, được ban hành theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2014. 

1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn

Theo khoản 3–5 Điều 94 (sửa đổi, hiệu lực từ 1/7/2025):

• Giấy phép xây dựng có thời hạn chỉ được cấp khi công trình đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều 94 và các điểm b, c, d khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

• Nếu quy hoạch đô thị được điều chỉnh kéo dài thời hạn tồn tại công trình, cơ quan cấp phép có trách nhiệm thông báo cho chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư cần xây mới, sửa chữa—phải xin cấp giấy phép có thời hạn tương ứng.

• Với các công trình nằm trong khu vực đã có nhưng chưa thực hiện quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (ví dụ 1/500), chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo, không được cấp để xây mới.

2. Những trường hợp miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2025

Căn cứ khoản 2 Điều 89 (sửa đổi từ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024):

• Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng nằm trong dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt sẽ miễn giấy phép xây dựng, nhưng bắt buộc phải gửi thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế tới cơ quan quản lý nhà nước.

• Tương tự, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng ở nông thôn, miền núi, hoặc hải đảo, trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, thuộc quy hoạch chung cấp huyện/xã được phê duyệt cũng được miễn giấy phép.

• Tuy nhiên, nếu nằm trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa, vẫn phải xin giấy phép xây dựng. 

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (sau 1/7/2025)

Theo Điều 93 (Luật Xây dựng 2014, sửa đổi; và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024):

a) Trong đô thị:

• Công trình phải đảm bảo an toàn với môi trường xung quanh, các công trình lân cận, phòng chống cháy nổ, hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử... 

  Thiết kế phải tuân thủ yêu cầu tại khoản 3 Điều 79 Luật Xây dựng 2014.

• Nếu nhà ở riêng lẻ có:

  • Tổng diện tích sàn < 250 m²,

  • Hoặc dưới 3 tầng,

  • Hoặc chiều cao < 12 m,thì hộ gia đình có thể tự thiết kế, với điều kiện đảm bảo phù hợp quy hoạch và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng.

• Với nhà nằm trong đô thị đã ổn định, phải phù hợp quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị riêng/quy chế kiến trúc ban hành.

• b) Tại nông thôn:

• Phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn đã được duyệt. Miễn giấy phép nếu thuộc trường hợp đã nêu ở mục 3. 

4. Quy định thiết kế, thi công và giám sát (dựa trên Nghị định 06/2021/NĐ-CP)

• Nhà ở không có tầng hầm, diện tích sàn < 250 m² hoặc dưới 3 tầng hoặc chiều cao < 12 m: chủ đầu tư được tự thiết kế.

• Trường hợp nhà dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm (trừ quy định khác), thiết kế phải do tổ chức/cá nhân đủ năng lực thực hiện.

• Nhà từ 7 tầng hoặc có 2 tầng hầm trở lên: hồ sơ thiết kế bắt buộc phải thẩm tra về an toàn công trình. 

• Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức thi công, giám sát, an toàn lao động, lập hồ sơ minh bạch theo quy định.

5. Thủ tục hành chính đáng chú ý từ 1/7/2025

Theo Quyết định 872/QĐ‑BXD và Nghị định 144/2025/NĐ‑CP:

• Nhiều thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở và bất động sản được sửa đổi, bãi bỏ hoặc phân cấp, nhằm giảm thủ tục và đẩy nhanh giải quyết cho người dân. 

6. Nội dung quan trọng

Nội dung	Ghi chú
Các trường hợp miễn giấy phép	Nhà < 7 tầng trong dự án có quy hoạch 1/500; nhà < 7 tầng ở nông thôn, miền núi, hải đảo không nằm trong quy hoạch đô thị/quy hoạch chức năng.
Nếu thuộc diện miễn	Vẫn phải gửi thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế cho cơ quan quản lý.
Thiết kế tự làm	Chỉ áp dụng với nhà < 250 m², hoặc < 3 tầng, hoặc < 12 m.
Thiết kế phải thẩm tra	Nhà ≥ 7 tầng hoặc ≥ 2 tầng hầm.
Giấy phép có thời hạn	Được cấp cho sửa chữa/cải tạo khi quy hoạch điều chỉnh; công trình hết hạn cần theo dõi và xin cấp phép mới nếu cần xây mới.
Thủ tục hành chính	Được đơn giản hóa từ 1/7/2025 theo Quyết định và Nghị định mới (872/QĐ-BXD và 144/2025/NĐ-CP).

8. Kết luận

Từ 1/7/2025, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 với những sửa đổi quan trọng đã mang lại nhiều thay đổi đáng chú ý trong quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ—từ việc miễn giấy phép trong một số trường hợp, cấp giấy phép có thời hạn, đến quy định chi tiết trong thiết kế, thi công và thay đổi thủ tục hành chính. Người dân cần cập nhật kỹ để tuân thủ đúng, tránh rủi ro pháp lý, đồng thời hưởng lợi từ các chính sách phân quyền, đơn giản hóa thủ tục hành chính.

================

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETLINK

📌 Trụ sở: P203 tòa nhà Giảng Võ Lake View, D10 Giảng Võ, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội

📌 Chi nhánh tại TP.HCM: 602, Lầu 6, tòa nhà số 60 đường Nguyễn Văn Thủ, phường Đakao, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

📞 Tổng đài tư vấn trực tiếp 24/7: 0982 384 485/ 0983.509.365

📩 Email: hanoi@vietlinklaw.com

🌐 Website: https://vietlinklaw.vn

🔗 LinkedIn: Vietlink Law Firm

📸 Instagram: vietlink.lawfirm

📘 Facebook: Công ty Luật Vietlink