Điểm mới trong Nghị định 226/2025/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất đai

Ngày 15/8/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP, văn bản quan trọng nhằm sửa đổi, bổ sung một loạt nghị định trước đó hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Đây được coi là bước điều chỉnh kỹ thuật cần thiết, vừa để khắc phục những bất cập phát sinh trong quá trình áp dụng các nghị định mới ban hành từ giữa năm 2024, vừa để đồng bộ hóa với thực tiễn triển khai quản lý đất đai ở địa phương. Nghị định 226/2025 cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc “tinh chỉnh” hệ thống quy định, đảm bảo tính thống nhất, minh bạch và khả thi trong quản lý, sử dụng đất đai – một lĩnh vực vốn có ảnh hưởng sâu rộng tới phát triển kinh tế – xã hội.

---

1. Nghị định 226/2025/NĐ-CP hoàn thiện phương pháp định giá đất

Một trong những nội dung nổi bật là việc sửa đổi, bổ sung các phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Các phương pháp như so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất được điều chỉnh chi tiết hơn về dữ liệu đầu vào, trình tự áp dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật.

• Lý do điều chỉnh: Sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024 có hiệu lực, nhiều địa phương phản ánh khó khăn trong việc thu thập dữ liệu thị trường bất động sản, đặc biệt là tính minh bạch và độ tin cậy của giá giao dịch. Do đó, Nghị định 226/2025 yêu cầu làm rõ nguồn dữ liệu ưu tiên (giá từ hợp đồng công chứng, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai…) và quy định cách thức xử lý chênh lệch giữa các nguồn dữ liệu.

• Tác động dự kiến: Quy định mới sẽ giảm tình trạng “vênh” giữa giá Nhà nước và giá thị trường, góp phần minh bạch hóa hoạt động bồi thường, chuyển nhượng và đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc chuẩn hóa quy trình định giá đất cũng hạn chế rủi ro pháp lý, đặc biệt trong các vụ tranh chấp hoặc khiếu kiện về bồi thường.

2. Bổ sung Điều 7a về điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nghị định 226/2025 bổ sung Điều 7a vào Nghị định 88/2024, cho phép điều chỉnh quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường – hỗ trợ – tái định cư khi có thay đổi quy hoạch hoặc mốc giới sau khi đã có quyết định thu hồi.

• Lý do điều chỉnh: Thực tiễn triển khai nhiều dự án hạ tầng, khu đô thị cho thấy, giữa thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất và thời điểm tổ chức thực hiện thường phát sinh biến động về quy hoạch, đường ranh giới hoặc phạm vi sử dụng đất. Nếu không điều chỉnh, phương án bồi thường ban đầu sẽ không còn phù hợp, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

• Tác động dự kiến: Quy định mới trao thẩm quyền linh hoạt cho Chủ tịch UBND cấp xã/huyện, rút ngắn quy trình sửa đổi phương án, giảm áp lực cho người dân và chính quyền cơ sở. Điều này được đánh giá là một cơ chế “giải quyết nhanh” nhằm tránh ách tắc dự án, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất.

3. Thay thế và chuẩn hóa hệ thống biểu mẫu

Nghị định 226/2025 quy định thay thế toàn bộ biểu mẫu ban hành kèm theo Nghị định 71/2024 bằng các biểu mẫu mới theo Nghị định 151/2025.

• Lý do điều chỉnh: Trong khoảng một năm áp dụng, các mẫu biểu cũ bộc lộ sự thiếu thống nhất với hệ thống phần mềm quản lý đất đai, đặc biệt là khi tích hợp dữ liệu vào Cơ sở dữ liệu quốc gia. Việc dùng nhiều mẫu khác nhau ở các địa phương gây khó khăn trong việc so sánh, thống kê.

• Tác động dự kiến: Thống nhất mẫu biểu giúp đồng bộ dữ liệu, hỗ trợ công tác quản lý bằng công nghệ thông tin, hướng tới mục tiêu xây dựng Chính phủ số trong quản lý đất đai. Đây là bước đi cần thiết để chuẩn hóa thủ tục hành chính và giảm chi phí xã hội.

4. Điều chỉnh một số quy định về đất trồng lúa và phân cấp quản lý

Nghị định 226/2025 sửa đổi Nghị định 112/2024 về quản lý đất trồng lúa và Nghị định 151/2025 về phân quyền giữa hai cấp chính quyền địa phương.

• Lý do điều chỉnh: Vấn đề đất trồng lúa liên quan trực tiếp đến an ninh lương thực quốc gia, trong khi nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho công nghiệp, đô thị ngày càng tăng. Do đó, cần bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn, đồng thời phân định rõ thẩm quyền giữa tỉnh và huyện để tránh chồng chéo.

• Tác động dự kiến: Việc điều chỉnh góp phần cân bằng giữa bảo vệ quỹ đất nông nghiệp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Đồng thời, phân quyền hợp lý sẽ nâng cao tính chủ động của địa phương nhưng vẫn bảo đảm sự giám sát từ cấp trung ương.

5. Quy định bãi bỏ, bổ sung cụm từ và cơ chế chuyển tiếp

Ngoài những sửa đổi cụ thể, Nghị định 226/2025 còn bãi bỏ, bổ sung một số cụm từ không còn phù hợp trong các nghị định trước đây và đưa ra quy định chuyển tiếp cho các trường hợp đang triển khai dở dang trước ngày nghị định có hiệu lực.

• Lý do điều chỉnh: Sự thay đổi đồng bộ giúp tránh tình trạng “luật chồng chéo” khi cùng một vấn đề nhưng có cách diễn đạt khác nhau trong các nghị định khác nhau.

• Tác động dự kiến: Quy định chuyển tiếp mang tính nhân văn, bảo đảm không gây gián đoạn các dự án, đồng thời giúp các cơ quan quản lý và người dân có thời gian thích ứng với quy định mới.

Nhìn tổng thể, Nghị định 226/2025/NĐ-CP mang tính “tinh chỉnh” nhưng lại có ý nghĩa lớn về thực tiễn. Những sửa đổi không phải thay đổi căn bản chính sách, mà nhằm giải quyết các vướng mắc nảy sinh khi triển khai Luật Đất đai 2024, tăng tính minh bạch, khả thi và phù hợp thực tế. Đây là minh chứng cho cách tiếp cận “pháp luật sống động” – pháp luật luôn được rà soát, điều chỉnh dựa trên trải nghiệm quản lý và phản hồi từ xã hội.

================

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETLINK

📌 Trụ sở: P203 tòa nhà Giảng Võ Lake View, D10 Giảng Võ, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội

📌 Chi nhánh tại TP.HCM: 602, Lầu 6, tòa nhà số 60 đường Nguyễn Văn Thủ, phường Đakao, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

📞 Tổng đài tư vấn trực tiếp 24/7: 0982 384 485/ 0983.509.365

📩 Email: hanoi@vietlinklaw.com

🌐 Website: https://vietlinklaw.vn

🔗 LinkedIn: Vietlink Law Firm

📸 Instagram: vietlink.lawfirm

📘 Facebook: Công ty Luật Vietlink