Đất ao, vườn có được chuyển đổi thành đất ở không ? Thủ tục chuyển đổi như thế nào ? Hết bao nhiêu tiền ?

Đất ao, vườn có được chuyển đổi thành đất ở không? Thủ tục thực hiện ra sao và chi phí cần chuẩn bị là bao nhiêu?

Đây là những câu hỏi mà rất nhiều hộ gia đình, cá nhân đặt ra khi có nhu cầu xây nhà, tách thửa hoặc hợp thức hóa đất để thuận tiện trong giao dịch. Thực tế, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao, đất vườn sang đất ở hoàn toàn có thể thực hiện, nhưng phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện pháp lý tại địa phương và khả năng tài chính của người sử dụng đất.

Trong bài viết này, Luật Vietlink sẽ phân tích rõ:

• Khi nào đất ao, vườn được phép chuyển sang đất ở?

• Hồ sơ, trình tự thủ tục phải làm tại cơ quan có thẩm quyền.

• Các khoản tiền phải nộp khi chuyển mục đích (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, các chi phí khác).

Bài viết giúp bạn nắm chắc quy định, dự trù chi phí và hạn chế tối đa rủi ro trong quá trình thực hiện.

Đất ao, vườn có được chuyển đổi thành đất ở không ?

1. Có thể được chuyển đổi nếu đáp ứng đủ điều kiện.

- Đất ao có hai loại: Đất ao trong thửa đất có nhà ở (Theo điều 103 Luật Đất đai 2024, đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở có thể được công nhận là đất ở. Việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp này dựa trên các yếu tố như thời điểm hình thành thửa đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất và hạn mức công nhận đất do UBND cấp tỉnh quy định). Đất ao ngoài thửa đất ở.

Đất ao muốn chuyển đổi sang đất ở phải nằm trong khu vực quy hoạch đất ở.

-  Phù hợp quy hoạch: Thửa đất phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch chuyển đổi sang đất ở được phê duyệt.

- Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được miễn nộp tiền sử dụng đất nếu đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, sau đó chuyển sang mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp quy hoạch. 

2. Thủ tục chuyển đổi đất ao, vườn có được chuyển đổi thành đất ở:

2. 1. Chuẩn bị hồ sơ

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định của pháp luật - Mẫu số 03 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất.

- Một số giấy tờ khác tùy theo yêu cầu của địa phương.

2.2. Nộp đơn lên cơ quan có thẩm quyền

- Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp xã nếu là cá nhân hoặc nộp qua cổng dịch vụ công trực tuyến của tỉnh/thành phố (lên UBND cấp tỉnh) nếu là tổ chức.

- UBND sẽ xem xét hồ sơ, kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và các điều kiện liên quan khác.

2.3. Xem xét và phê duyệt

- Nếu khu vực đất thuộc kế hoạch sử dụng đất cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hồ sơ sẽ được chấp thuận.

- Nộp các khoản phí chuyển đổi theo quy định của pháp luật.

- Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mới. 

3. Mức phí chuyển đổi: Có 04 loại tiền

3.1. Tiền sử dụng đất: (Đang sửa đổi, dự kiến trong hạn mức thì 30%, trên 01 lần hạn mức = 50% vượt hạn mức, 100% vượt 01 lần hạn mức giao đất theo Nghị quyết của Quốc hội).

Hiện tại, theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có).

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP x Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

- Tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định sau:

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích = Diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = [Diện tích đất có thu tiền thuê đất x giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích] / Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích x Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Trong đó:

Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định = Thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất - Thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

- Trường hợp tiền sử dụng đất của đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

3.2. Lệ phí trước bạ

- Đối tượng phải nộp: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu.

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ nhà đất theo tỷ lệ phần trăm là 0.5%. Công thức như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%.

Lệ phí cấp giấy chứng nhân ( sổ đỏ): Lệ phí này sẽ do từng địa phương từng tỉnh quy định cụ thể.

3.3. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; nội dung này được nêu rõ tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định như sau:

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

3.4. Chi phí đo đạc (nếu phải đo đạc thửa đất).

Tác giả: Tiến sĩ luật, luật sư Lê Anh Tuấn

================

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETLINK

📌 Trụ sở: P203 tòa nhà Giảng Võ Lake View D10, Phường Giảng Võ, Thành phố Hà Nội

📌 Chi nhánh tại TP.HCM: 602, Lầu 6, tòa nhà số 60 đường Nguyễn Văn Thủ, phường Đakao, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

📞 Tổng đài tư vấn trực tiếp 24/7: 0982 384 485/ 0983.509.365

📩 Email: hanoi@vietlinklaw.com 

🌐 Website: https://vietlinklaw.vn 

🔗 LinkedIn: Vietlink Law Firm

📸 Instagram: vietlink.lawfirm

📘 Facebook: Công ty Luật Vietlink