Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Luật Đất đai Việt Nam

Luật Đất đai Việt Nam có lịch sử hình thành và phát triển gắn liền với quá trình xây dựng và phát triển Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, gắn liền với lịch sử Cách mạng về ruộng đất ở Việt Nam từ sau 1945 đến nay. Qua mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến pháp năm 1946, 1954, 1980, 1992 và Hiến pháp năm 2013 đã có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai để từ đó xác lập chế độ quản lý đất đai. Hiến pháp năm 1946 xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, sau đó đến Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 còn lại hai hình thức sở hữu chủ yếu là sở hữu nhà nước và sở hữu của người nông dân thì Hiến pháp năm 1959 quy định cho ba hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai. Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp 1992 và Hiến pháp năm 2013, chế độ sở hữu đất đai được quy định là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Luật Đất đai Việt Nam

Luật Đất đai Việt Nam đã có những dấu mốc nổi bật sau đây:

1. Luật Cải cách ruộng đất năm 1953

Luật này quy định nhiều nội dung về đất đai mặc dù tên gọi không phải là Luật Đất đai nhưng cũng được nhiều người xác định là Luật Đất đai.

Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 do Quốc hội khoá I thông qua với mục tiêu xóa bỏ giai cấp địa chủ bóc lột; thực hiện khẩu hiệu "người cày có ruộng”; tăng cường lực lượng sản xuất nông nghiệp; củng cố chính quyền cách mạng ở nông thôn. Nội dung cơ bản (1953-1956): Tịch thu ruộng đất của địa chủ, phân chia lại cho nông dân nghèo; bãi bỏ tô thuế ruộng đất; thành lập tổ đổi công, hợp tác xã nông nghiệp bước đầu. Luật Cải cách ruộng đất (1953), là cơ sở pháp lý cho việc phân chia lại đất. Diễn biến và Giai đoạn: 1953-1956 (miền Bắc): Thực hiện mạnh mẽ nhất, tịch thu hàng triệu ha ruộng đất. 1958-1960: Chuyển sang phát triển hợp tác xã nông nghiệp (hợp tác xã bậc thấp, rồi bậc cao). Sau 1975: Chính sách được áp dụng tương tự ở miền Nam sau thống nhất, đặc biệt trong quá trình cải tạo nông nghiệp.

Chính sách dồn điền đổi thửa với mục tiêu là giảm manh mún đất đai, tạo điều kiện cơ giới hóa và đầu tư sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nội dung cơ bản: Dồn nhiều thửa nhỏ thành thửa lớn hơn; đổi vị trí ruộng sao cho gần khu dân cư hoặc tiện đường giao thông, tưới tiêu; hỗ trợ từ Nhà nước về đo đạc, phân thửa, đăng ký lại quyền sử dụng đất. Quá trình phát triển: Giai đoạn 1990-2000: Mới bắt đầu, nhỏ lẻ, tự phát ở một số tỉnh như Thái Bình, Nam Định. Từ 2003 trở đi, Luật Đất đai 2003 cho phép rõ ràng cơ chế dồn điền đổi thửa. Giai đoạn 2008-2015: Nhiều địa phương thực hiện mạnh mẽ (Đồng bằng sông Hồng, Nghệ An, Thanh Hóa, Bắc Giang...). Từ 2015 đến nay kết hợp dồn điền với xây dựng nông thôn mới; liên kết sản xuất, chuỗi giá trị.

Luật Đất đai với hệ thống văn bản pháp luật về đất đai. Luật Đất đai là một văn bản luật do Quốc hội ban hành, là một trong các văn bản pháp luật về đất đai nhưng là văn bản pháp luật quan trọng nhất trong số các văn bản pháp luật về đất đai. Vì vậy, trước yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện bằng pháp luật, Nhà nước ta có chủ trương xây dựng các dự thảo Luật Đất đai từ năm 1987, qua nhiều lần điều chỉnh, sửa đổi, tiếp thu, ý kiến từ cuộc trưng cầu dân ý cho dự thảo Luật quan trọng này.

2. Luật Đất đai năm 1987

Ngày 29/12/1987, Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ra đời và được Chủ tịch Hội đồng Nhà nước ký Lệnh công bố ngày 08/01/1998. Vì vậy, Luật Đất đai đầu tiên gọi là Luật Đất đai 1987. Với văn bản Luật này ra đời đánh dấu một thời kỳ mới của Nhà nước ta trong việc quản lý đất đai bằng quy hoạch và pháp luật. Tuy nhiên, là văn bản Luật được thông qua ở thời kỳ chuyển tiếp từ chế độ tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật Đất đai 1987 vẫn còn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ và chưa xác định đầy đủ các quan hệ đất đai theo cơ chế mới. Giai đoạn này, Nhà nước ta vẫn chưa tiền tệ hóa quyền sử dụng đất, không phân biệt các hình thức sử dụng đất khác nhau, chưa cho phép chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất. Tính bao cấp rất triệt để thể hiện trong mọi quan hệ về sử dụng đất khi chuyển giao quyền sử dụng đất, có tính hành chính và trong khuôn khổ của thị trường sơ cấp, không thể hiện mối quan hệ giữa các chủ thể sử dụng với nhau trong thị trường thứ cấp. Vì vậy, sau khi đánh giá tổng kết việc thực thi Luật Đất đai 1987 sau năm năm thực hiện, Nhà nước đã xây dựng văn bản mới thay thế cho Luật Đất đai 1987.

3. Luật Đất đai 1993

Luật Đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu đực thi hành kể từ ngày 15/10/1993 là đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới. Luật Đất đai 1993 điều chỉnh các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất, xác lập các quyền măng cụ thể cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, với sự hình thành và phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế xã hội, các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến các quy định được dự liệu trong Luật Đất đai 1993 có những vấn đề không còn phù hợp. Cho nên, ngày 02/12/1998, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội khóa 10 kỳ họp thứ 4 thông qua. Luật Đất đai này được gọi là Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/1999 và nội dung chủ yếu nhằm luật hóa các quyền măng của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nhiệm vụ tài chính của người sử dụng đất.

Lần sửa đổi thứ nhất vào năm 1998 chỉ đề cập một số vấn đề về hình thức sử dụng đất và tiền thể hóa quyền sử dụng đất. Vì vậy, kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa 10 đã thông qua việc sửa đổi lần thứ hai, tập trung vào việc hoàn thiện chế độ quản lý nhà nước về đất đai, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong giao đất cho thuê đất, phân công, phân cấp trong quản lý đất đai. Văn bản luật này được gọi là Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và có hiệu lực chính thức từ 01/10/2001.

Các Luật Đất đai nêu trên đã góp phần to lớn trong việc cài tại quỹ đất, việc quản lý đất đai đã đi vào nền nếp, tạo sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong thời gian đó, cũng như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy, chứng tỏ hệ thống pháp luật đất đai có những quy định tỏ ra lạc hậu so với thời cuộc và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy, việc xây dựng Luật Đất đai mới để thay thế Luật Đất đai 1993 và các Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung là rất cần thiết.

4. Luật Đất đai 2003

Quan điểm và nguyên tắc chỉ đạo xây dựng Luật Đất đai năm 2003 là: Bảo đảm phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà Hiến pháp đã quy định - đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, đồng thời thể chế hoá các quan điểm đã được xác định trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”. Kế thừa những nội dung còn phù hợp của Luật đất đai hiện hành, luật hoá một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật đáp ứng cho thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Gắn việc sửa đổi Luật đất đai với yêu cầu đổi mới việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật và cải cách nền hành chính Nhà nước.

Luật Đất đai 2003 có 07 Chương 146 điều, có hiệu lực kể từ ngày 11/7/2004, với mục tiêu chính: Hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; tăng cường vai trò quản lý nhà nước; mở rộng quyền của người sử dụng đất; phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường và hội nhập. Nội dung nổi bật: Cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Lần đầu tiên quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống nhất (sổ đỏ). Bổ sung các loại đất theo mục đích sử dụng. Mở rộng cơ chế thu hồi đất, bồi thường, tái định cư. Đưa ra quy định giá đất sát giá thị trường.

Luật Đất đai 2003 đã được sửa đổi, bổ sung bởi hai luật: Luật số 34/2009/QH12 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật nhà ở và Luật Đất đai) và Luật số 38/2009/QH12 (sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản).

5. Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 2013 được thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Mục tiêu chính: Khắc phục hạn chế trong quản lý đất đai; đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng; hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân, doanh nghiệp; Tăng cường kiểm soát và chống thất thoát đất công. Nội dung nổi bật: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được nâng tầm, đồng bộ từ trung ương đến địa phương. Bổ sung rõ cơ chế đấu giá đất, giao đất không qua đấu giá. Cụ thể hóa quyền tham gia giám sát của người dân. Điều chỉnh bảng giá đất 5 năm/lần, sát giá thị trường hơn. Tăng quyền cho người sử dụng đất trong chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy sau gần 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, công tác quản lý và sử dụng đất đai còn tồn tại, hạn chế như: quy hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững, việc sử dụng đất có nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số còn bất cập; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; cải cách hành chính trong quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn; tài chính về đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; xu thế thoái hóa đất, ô nhiễm đất, xâm nhập mặn diễn ra ở nhiều nơi, diễn biến phức tạp; tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều nhưng việc xử lý còn hạn chế… Nguyên nhân của tồn tại, hạn chế nêu trên là do đất đai có tính lịch sử, phức tạp; việc thi hành pháp luật về đất đai ở một số nơi còn chưa nghiêm; chính sách, pháp luật còn có những bất cập, một số nội dung của pháp luật có liên quan chưa thống nhất, đồng bộ với pháp luật về đất đai; việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý chưa được thực hiện tốt; một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.

6. Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025,  được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024 (gọi là Luật Đất đai 2024) thay thế Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/1998).

Luật Đất đai 2024 gồm có 16 chương, 260 điều, tăng 02 chương so với Luật Đất đai 2013 (bổ sung thêm 01 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 02 chương), trong đó sửa đổi, bổ sung 180 điều; bổ sung mới 78 điều, bỏ 30 điều (do gộp 13 điều; bỏ 13 điều và tách 4 điều). Luật Đất đai 2024 đã chuyển các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đặt ngay sau chương quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân đối với đất đai và nằm trước các quy định về quản lý hành chính nhà nước về đất đai nhằm thể hiện sự tôn trọng đối với quyền lợi của người dân, coi nhân dân là gốc rễ, là nền tảng, là trung tâm của chính sách. Đồng thời, các chương tiếp theo quy định về các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được bố cục theo trình tự các bước thực hiện trong thực tế để đảm bảo tính logic, khoa học.

Tính đến cuối tháng 11/2025, nhiều văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 đã được bản hành, như: 20 Nghị định của Chính phủ, 02 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, 13 Thông tư của các Bộ, 02 Quyết định của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nhiều Công văn hướng dẫn, chỉ đạo của các Bộ, ngành và văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh.

                                                              Tiến sĩ, Luật sư Lê Anh Tuấn

               Công ty Luật Vietlink

================

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETLINK

📌 Trụ sở: P203 tòa nhà Giảng Võ Lake View, D10 Giảng Võ, phường Giảng Võ, Thành phố Hà Nội

📌 Chi nhánh tại TP.HCM: 602, Lầu 6, tòa nhà số 60 đường Nguyễn Văn Thủ, phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh

📞 Tổng đài tư vấn trực tiếp 24/7: 0982 384 485/ 0983.509.365

📩 Email: hanoi@vietlinklaw.com

🌐 Website: https://vietlinklaw.vn

🔗 LinkedIn: Vietlink Law Firm

📸 Instagram: vietlink.lawfirm

📘 Facebook: Công ty Luật Vietlink